Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 29 октября 2009 N 35847-НС/14 "Об организации договорных отношений при предоставлении коммунальных услуг жителям"

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 29 октября 2009 N 35847-НС/14

Министерство регионального развития Российской Федерации рассмотрело обращение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы по вопросу организации договорных отношений при предоставлении коммунальных услуг жителям, и сообщает следующее.

1. Учитывая приоритет ЖК РФ и иных правовых актов над нормами параграфа 6 главы 30 ГК РФ, процедура приведения договорной схемы предоставления коммунальных услуг в соответствие с жилищным законодательством заключается в следующем.

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах обязаны осуществить выбор одного из способов управления многоквартирным домом, предусмотренных ст. 161 ЖК РФ.

При выборе собственниками способа управления многоквартирным домом: управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом; или управление управляющей организацией, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме также определяются перечень и условия предоставления коммунальных услуг.

В соответствии с ч. 2 ст. 162, п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 8 ч. 1 ст. 138, ч.ч. 5 - 7 ст. 155 ЖК РФ и абз. 1, 2 п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 (далее - Правила), обязанность по предоставлению коммунальных услуг гражданам возложена на управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК, выполняющие функции исполнителя коммунальных услуг в рамках договоров, заключаемых в соответствии с решениями общих собраний собственников.

Такими договорами являются:

- договор управления многоквартирным домом, заключаемый каждым отдельным собственником помещения в многоквартирном доме с управляющей организацией (ч. 5 ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ);

- договор об оказании коммунальных услуг, заключаемый собственниками помещений (как являющимися, так и не являющимися членами товарищества собственников жилья) в многоквартирном доме с товариществом собственников жилья, жилищно-строительным, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом (п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ).

Условия указанных договоров устанавливаются одинаковыми для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

В силу п.п. 2, 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ существенными условиями договора управления является перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, а также порядок определения размера платы за коммунальные услуги и порядок внесения такой платы.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ, если стороны не договорились о существенных условиях, договор не может считаться заключенным.

Исходя из изложенного в договоре управления должен быть определен перечень коммунальных услуг (в соответствии с ч. 4 ст. 154 ЖК РФ), которые предоставляет управляющая организация.

Исполнитель коммунальных услуг (управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК) на основании пп. 2 и 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ и п. 3, 6 и 49 Правил, должны заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома.

2. Договоры на поставку коммунальных ресурсов, действующие до осуществления собственниками жилых помещений в многоквартирных домах выбора способа управления многоквартирным домом и заключения соответствующих договоров с исполнителями коммунальных услуг, прекращаются с даты начала исполнения договора управления или оказания коммунальных услуг.

Жилищным законодательством предусмотрены следующие сроки начала исполнения обязательства по управлению многоквартирным домом:

- управляющей организацией, выбранной на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, - не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ);

- товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив - со дня государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива как юридического лица (п. 3 ст. 49 ГК РФ).

Ресурсоснабжающим организациям, ранее поставлявшим коммунальные ресурсы гражданам, направляются соответствующим уведомления о расторжении договоров в соответствии с ч. 3 ст. 450 ГК РФ.

Такое уведомление в адрес ресурсоснабжающей организации может быть направлено как самим жителем, так и управляющей организацией в рамках исполнения обязательств по договору управления. При наличии в договоре управления обязательств управляющей организации по предоставлению коммунальных услуг, управляющая организация действует в интересах собственников жилых помещений, и для направления уведомлений дополнительного уполномочивающего документа от жителя не требуется.

Кроме того, может быть направлено одно уведомление от лица всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При наличии задолженности и/или переплаты жителя по таким договорам отношения с организацией, ранее предоставлявшей коммунальные услуги, регулируются жителем самостоятельно (жителем погашается задолженность или организацией, ранее предоставлявшей коммунальные услуги, возвращается переплата) или, по его отдельному поручению, управляющей организацией (суммы задолженности и/или переплаты могут быть учтены в счет обязательств жителя по договору управления).

3. В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 (зарегистрированным в Минюсте РФ 15 октября 2003 года № 5176), сроки начала и окончания подготовки к осенне-зимнему отопительному периоду каждого жилого дома, котельной, теплового пункта и теплового (элеваторного) узла, план-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях утверждаются органом местного самоуправления (по предложению управляющей организации, обслуживающей указанный жилищный фонд) с учетом установленных сроков окончания таких работ (п.п. 2.6.3, 2.6.4).

При этом, в соответствии с ч. 2 ст. 20 ЖК РФ, ст. 23.55 КоАП РФ и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, контроль за ходом работ по подготовке к зиме, в рамках работ по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляют органы

местного самоуправления и подразделения государственной жилищное инспекции.

В соответствии с п. 3 и п. 49 Правил управляющие организации несут ответственность за предоставление коммунальных услуг, и одновременно за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

В договорах между управляющей организацией и поставщиком коммунальных услуг могут содержаться условия о проведении работ по подготовке жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимний период по согласованию сторон, а так же на основании п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.

И.о. директора Департамента

жилищно-коммунального хозяйства

Н.И. Семенов